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8月楼市“入秋”:土地交易量价齐跌 房企“抢收”不力

总结

[8月房地产市场进入秋季]:土地交易量和价格下跌,房企“抢”弱“8月是上市房地产公司公布中期业绩的时间,这得益于”小阳春“市场和6月冲刺,大中型 - 大小的房屋企业通常会得到一个好看的中间报纸。但在此之后,市场继续下跌。根据上海益居研究院公布的数据,今年8月,百强房屋企业的表现较7月份小幅下降1.7%,略低于1 - 7月份的平均水平。其中,TOP30住房公司中有11家的月度业绩有所下降。今年下半年,百强房地产企业的销售规模连续两个月下降。 (21世纪经济报道)

秋天过去了,房地产市场很酷。

8月是上市房地产公司宣布中期业绩的时间。由于“小阳春”市场和六月冲刺,大中型住房公司通常会得到一份好看的年中报告。但在此之后,市场继续下跌。

根据上海益居研究院公布的数据,今年8月,百强房屋企业的表现较7月份小幅下降1.7%,略低于1 - 7月份的平均水平。其中,TOP30住房公司中有11家的月度业绩有所下降。今年下半年,百强房地产企业的销售规模连续两个月下降。

与往年相比,7月和8月市场已经冷却并不奇怪。在年中之后,市场的短期低迷往往被视为“季节性调整”或“技术调整”。

然而,今年的市场下跌有一个重要的背景,即监管继续施加压力,融资渠道已大幅收紧。 7月30日举行的中央政治局会议首次提出“不要用房地产作为短期刺激经济的手段”,甚至打破经济衰退期间房地产的预期。受此影响,开发商变得谨慎,对投资和占用土地犹豫不决。 8月,热点城市土地市场首次出现“数量和价格下降”的情况。

目前,经济低迷很难在短时间内逆转。近期,不少房企纷纷宣布缩减拿地计划,而在销售策略上,房企则倾向于快进快出的“抢式”风格。但这一策略能否真正奏效,仍需观察。

土地交易“量价齐跌”

根据上海易居研究院发布的报告,2019年8月,40宗典型城市用地成交建筑面积4383.2万平方米,比上月下降16.9%,为今年3月以来首次下降;成交均价40城市为5259.5元。/M2较上月下降1.8%,为今年2月以来首次下降。

8月份,三类城市土地成交面积均出现下降。其中,一线城市下降40%,二线城市下降17.1%,三线城市下降5.7%。

土地出让金方面,8月40日全市土地出让收入1933.7亿元,比上月下降30.3%,同比下降11.2%。尽管如此,前8个月,仍有3个城市土地出让金超过1000亿,分别是北京(1802.7亿)、南京(1071.4亿)和杭州(1047.1亿)。

诸葛发布的另一组找房数据也显示,土地市场已趋平淡。该机构指出,8月份主要地级市土地溢价率已由4月份的不足10%下降到25%;成交率已达到6.07%,连续3个月上升。

住宅市场方面,在上海易居研究院监测的13个城市中,8月份二手房成交量环比下降8.5%。二手房市场进一步降温,今年5月以来成交量仍处于下降通道。

分析人士指出,虽然8月份市场降温有一定的季节性因素,但政策调控的作用较为明显。

自今年5月底以来,一些住房公司已被列入暂停市场债券发行业务名单。监管当局收紧了一些住房公司的公开市场融资,包括债券和ABS产品。与此同时,住房和建设部已经指出一些开发商为“土地之王”现象。 7月初,一些信托公司收到了银行保险监管委员会关于收紧房地产信托业务的指引。国家发展和改革委员会还要求,住房企业发行的外债只能用于替代明年到期的中长期外债。

7月30日召开的中央政治局会议首次提出“不要将房地产作为短期刺激经济的手段”。此后,央行进一步探讨了房地产占用信贷资源,消费贷款,银行理财等资金进入房地产市场的问题。

据中原地产统计,今年8月,中央和地方房地产调控政策发布多达60次,创春节后再创新高。

住房商业心态“有偏见”

“我们今年在北京的房地产信心指数调查中做了好几次。根据数据,有六到七个指标显示出悲观的结论。加权后,整体结果也是悲观的。“近期北京房地产的高品质在发展论坛上,北京房地产协会副主席兼秘书长陈志表示,房地产市场的持续监管是改变市场上住房市场的惯常判断。

他说,这轮房地产市场监管有一个明显的特点。 “房地产市场的政策在过去三年中保持了一定的实力,并且在关键时刻不断释放'坚持而不是投机'的决心,每一项政策的释放或呐喊都伴随着具体的措施。”

事实上,北京房地产市场只是一个缩影。自今年下半年以来,处于房地产市场前线的职业经理人经历了艰难时期。

最近,南京一家大型房地产公司的负责人向21世纪的经济报告揭示了它的“心脏之旅”:2016年之前,南京开发商普遍追求利润最大化;自2016年南京实施“限价令”以来,公司在过去两年中,监管政策持续增加,传统营销方式开始失败,部分企业无法完成销售目标;今年上半年,南京一度放松了结算政策,刺激房地产市场升温;但随后,该政策再次施加压力在一些供应紧张的地区,项目销售继续停滞.

“如果没有一定的项目储备,特别是刚需要磁盘的储备,那么这段时间就难以生存。”该人士表示,虽然南京市场近年来有所上升和下跌,但政策并没有真正放松,而是趋向于正常化。目前,企业已逐渐习惯了这一政策环境。

房地产职业经理人的压力不仅来自市场,也来自企业的业绩要求。

今年上半年,虽然大多数公司的销售规模有所增加,但仍低于年度目标的50%。为了影响下半年的业绩,许多住房公司制定了“抢”计划,而退货率是一个重要指标。

7月,恒大率先采取全面推广措施推出“抢”系列。在8月中旬的业绩会议上,徐汇控股有限公司总裁林峰透露,徐汇在下半年的发展战略是设定生产,减少库存,改善转换,加快支付。一家位于深圳的住房公司也告诉“21世纪经济报道”,在这个阶段,公司正在追求一种“寻求良好结果”的高转变战略,但它正追求利润。

从8月份的结果来看,这轮“抢”的效果并不明显。上海宜居研究院认为,随着“金九银十”的到来,住房企业必然会加大案件的营销力度,交易量不断下降的局面可能会停止。

然而,土地市场的降温趋势可能会继续。受融资渠道收紧的影响,富力,荣创等房地产企业明确表示,下半年应“原则上停止土地”。其他大中型房地产企业的投资策略也是谨慎和保守的,因为“一旦他们拿走了一块错误的土地,他们就可能拖累整个城市公司或地区公司”。

据上海宜居研究所称,随着监管政策的作用越来越明显,预计未来几个月土地市场将继续降温。

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(来源:21世纪经济报道)

(责任编辑:DF512)

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